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关于加强对房屋交易资金管理的建议

时间:2019-12-17   来源:省委会调研部

石亚夫(民革党员、福建先创通信有限公司黑龙江办事处总经理)反映,二手房交易中首付款交给房产中介被其随意挪用,是房产中介行业长久存在的潜规则。其中的隐患和危害应引起重视,例如2018年末在哈尔滨发生的巨业地产挪用购房者首付款近亿元,法人谷艳萍跳楼;易房地产公司巨亏6000万,公司挪用购房者首付款无法归还。这种缺乏监管的违规经营并不是个例,以哈尔滨为例,940家房地产经纪机构中有507家未按照规定到所在地人民政府住建主管部门备案备案,没有与金融机构进行合作,没有开设专用存量房交易资金监管账户。为能进一步规范二手房交易资金的管理,建议:

一、由房产交易所、指定银行共同建立房屋交易平台,中介公司持客户端UK登录。实行交易房产信息预登记制度,卖方房屋地址、面积、简图、产权人姓名、身份证号等进行登记,设置查看权限。在电子审批过程中设置审批门限,如在平台开始走电子审批流程时,房屋交易首付款就要存入指定监管账户;在电子审批生成纸件时买方、卖方要在平台进行首付款确认支付,支付成功后方可生成纸件送窗口审批,在窗口审批过程中平台对后续交易资金同时进行严格监管,房产交易完毕领取新产权证前,买卖双方要在平台进行最终房款(包含银行贷款)确认支付成功后方可领证,全部交易资金必须经过房产部门监管账户转给卖方,平台审批成功才能最终发放产权证。房屋买卖交易前期手续只能在平台办理,在平台办理成功后生成纸件交房产交易所窗口审批。

二、房产买卖不通过中介的,房产交易所要设立专门窗口进行电子平台登记审批,流程与中介公司电子审批流程相同,对交易资金进行严格监管。为方便群众减少排队时间,减少交易所人员配置压力,建议交易大厅配置自助交易机(以银行自助交易机为蓝本,开发成本会很低),进行个人间交易电子审批前期的信息录入和提交工作。

三、建议提请政府批准,监管账户由房产交易所统一开立并接入电子审批平台。由政府成立经营部门或委托大的金融投资公司,来对监管账户停留资金进行稳健的保本型投资,投资收益纳入政府财政收入,支付宝、京东等大的电商平台都是这样进行创收的,资金安全可以保证。政府部门收纳的流动资金投资已有先例,我们的养老保险金国家就进行了投资并取得了受益。

四、交易平台上建立交易区域内所有楼盘市场平均指导价模块,该工作可雇佣第三方有资质的评估机构完成评估并输入平台。在房产交易过程中买方、卖方、中介公司通过交易平台客户端电子按钮确认房产交易价格,在交易价格方面如有造价、故意压低交易价格避税、或将部分房屋买卖款私下交易,交易价格明显低于市场平均价时,由房产稽查部门对该笔交易进行核查,一经查实交易中存在以上违法行为,房产稽查部门应对买方、卖方进行相应金额的处罚,对中介公司进行私下交易金额5倍罚款(该条款不适应直系亲属间房产继承和赠予)。

五、该交易平台及制度建立后,政府主管部门应通过电视、广播、手机媒体等渠道加大宣传力度,让广大群众了解以上交易办法是为了保障买卖双方的资金安全及房屋交易快速完成,需要交易各方及中介严格遵守。

六、平台应建立二手房交易区域和新楼盘交易区域,新楼盘开盘销售也执行预登记制度,登记房屋相关信息包括五证信息,新楼盘买卖也要严格按照建议第一条二手房电子平台交易审批办法严格执行,所有购房款都由房屋交易所监管账户统一收取并支付后获得产权证,这样既可以规避开发商五证不全偷卖房屋后无法给业主办理产权证引起的群体上访事件;又可以规避不良开发商一房多卖事件的发生。